城投到现在还没搞懂，如何把当地园区、市场、厂房、仓库、冷库等闲置资产盘活？城投们也没读懂低效困局的底层逻辑

长期以来，各地城投集团依托城市建设积淀了海量存量资产，闲置园区、空置厂房、低效市场、闲置仓库、闲置冷库等资产规模持续累积。这些资产大多存在利用率偏低、运营模式单一、收益微薄、资产沉淀严重等问题，多数城投仍停留在“简单出租、坐等收租”的传统浅层运营模式，不仅无法实现国有资产保值增值，还持续占用资金、增加运维成本，成为转型发展的沉重负担。

当前城投转型的核心破局点，绝非单纯的资产转租、硬件翻新，而是以闲置资产为物理载体，以供应链业务为核心抓手，实现资产盘活、产业赋能、营收提质、区域经济赋能的多维闭环。尤其对于大量非农产品核心产地的区域，城投可通过重构供应链节点网络，打破本地产业资源禀赋限制，让沉睡的存量资产转化为支撑区域供应链高质量发展的核心基建，走出一条“资产活化、产业升级、国企增效”的可持续发展路径。

一、城投闲置资产盘活的核心误区：读懂低效困局的底层逻辑

多数城投资产盘活陷入“投入不产出、改造不增效”的困境，根源并非资产质量不佳，而是运营思维错位、场景匹配缺失、产业联动不足，核心存在三大认知误区。

其一，重资产持有、轻产业运营。多数城投将园区、厂房、冷库视为“固定资产”，核心诉求是规避空置、收取稳定租金，忽略了资产的产业承载价值。单纯的租赁模式只能实现基础收益，无法挖掘资产的增值空间，更无法形成可持续的业务体系，资产始终处于“半沉睡”状态。

其二，重硬件改造、轻场景适配。不少城投投入资金翻新厂房、修缮园区、升级冷库设备，却未结合市场需求、产业痛点匹配运营场景，出现“改造完成依旧空置、硬件升级依旧低效”的问题。脱离产业需求的硬件改造，本质是无效投入，无法从根本上盘活资产价值。

其三，重单点盘活、轻网络协同。多数城投对各类闲置资产采取“碎片化处置”，园区、市场、仓库、冷库各自为战，没有形成联动体系。单一资产的价值天花板极低，唯有将分散资产串联成供应链节点网络，才能释放规模化、协同化价值，这也是多数城投始终做不大供应链业务的核心症结。

真正的高质量盘活，核心逻辑是“资产适配产业、节点串联链条、服务赋能交易”，把静态的闲置不动产，转化为动态的供应链服务枢纽、产业集聚平台、资源整合载体，让资产从“被动收租”转向“主动造血”。

二、靶向盘活：各类闲置资产的供应链转型适配场景

城投持有的园区、市场、厂房、仓库、冷库五类闲置资产，属性、功能、适配场景各不相同，需精准匹配供应链业务赛道，差异化定位、专业化运营，避免同质化低效竞争。

（一）闲置产业园区：区域供应链综合服务枢纽

闲置园区具备空间规模大、配套完善、区位优势明显的特点，是承载供应链全链条服务的核心载体，无需拆分零散出租，可整体改造为“供应链集聚园区”。重点布局供应链企业孵化、集采分拨、产业配套、商务结算、数字化运维等综合功能，聚焦本地主导产业、民生商贸、农副产品流通等领域，招引供应链贸易、物流配送、仓储服务、供应链金融、电商直播等上下游企业入驻。同时依托园区载体，搭建政企对接、供需匹配、资源共享平台，打造集“办公、交易、服务、孵化”于一体的供应链总部基地，实现从“场地出租”到“产业运营、生态培育”的升级。

（二）闲置商贸市场：区域商品集散交易中心

传统闲置商贸市场大多因业态老旧、客流分散、交易模式落后陷入低效，可改造为本地化、专业化的产品集散交易市场。针对民生刚需、本地特色加工品、外来流通农副产品、轻工产品等品类，搭建线下实体交易+线上数字化撮合的交易场景，承接区域内商超、社区、企事业单位、合作社的集中采购需求。同时整合市场摊位、展示区、交易区资源，引入商户、经销商、服务商入驻，打造区域性供需对接枢纽，解决本地商品流通散乱、交易成本高的痛点。

（三）闲置标准厂房：供应链加工分拣配套基地

闲置厂房空间规整、层高充足、承载力强，适配供应链中端加工、分拣、包装、预处理等配套环节，彻底跳出传统生产车间的单一用途。针对流通型产品需求，改造为产品分拣中心、标准化包装车间、初加工车间、质检溯源中心，重点承接农副产品分级分拣、干货加工、食品预处理、轻工产品组装包装等业务。无需依赖本地生产产能，可为外来流通货品提供落地加工服务，补齐供应链中端配套短板，提升货品流通标准化程度与附加值。

（四）闲置普通仓库：干线分拨与周转仓储节点

普通闲置仓库通用性强、改造门槛低，是构建区域供应链仓储网络的基础节点。依托仓库区位布局，打造区域性干线物流分拨中心、通用周转仓储中心，承接工业原料、日用百货、粮油干货、农资农具等大宗商品的中转、存储、分拨业务。整合本地零散物流资源，依托仓库节点实现货物集中归集、统一分拨、高效配送，降低区域流通物流成本，构建“入仓归集、全域配送”的仓储分拨体系。

（五）闲置冷库：冷链供应链核心枢纽

冷库是稀缺性冷链基础设施，闲置冷库的盘活价值最高、产业壁垒最强，是农副产品供应链的核心刚需节点。可改造为集低温仓储、预冷保鲜、冷链分拣、冻品交易、冷链配送于一体的区域冷链枢纽，覆盖果蔬、肉禽、水产、预制菜等品类的全周期冷链服务。依托冷库资源，补齐本地冷链流通短板，解决货品损耗率高、保鲜周期短、无法跨区域流通的痛点，为跨区域货源整合、货品长效流通提供核心支撑。

三、全域组网：支撑供应链高质量发展的核心节点体系

供应链高质量发展的核心是“节点成网、链路畅通、资源可控”。城投盘活闲置资产的核心目标，是依托五类存量资产，搭建“1个核心枢纽+N个功能节点”的全域供应链网络，形成覆盖采购、仓储、加工、分拨、交易、配送、金融的全链条服务能力，五大核心节点互为支撑、协同赋能。

（一）区域供应链综合枢纽（依托闲置核心园区）

作为全域供应链的总中枢，承载统筹调度、资源整合、数字化管控、商务结算、企业孵化、政策落地等核心功能。负责统筹所有仓储、冷链、加工、分拨节点的运营调度，对接上下游供需资源，搭建数字化供应链平台，实现订单、库存、运力、资金流的统一管控，是整个供应链体系的“大脑中枢”。

（二）冷链集散枢纽（依托闲置冷库集群）

聚焦低温货品流通，打造跨区域冷链中转集散中心，核心承接外地优质农副产品、冻品的落地存储、分拣分装、预冷保鲜业务，同时服务本地少量特色产品外销，是突破本地农产品产能短板的关键节点。通过规模化冷链存储，拉长货品流通周期，实现错峰销售、保值增值。

（三）加工分拣枢纽（依托闲置标准厂房）

打造标准化供应链配套加工基地，核心解决流通货品“非标、低值、难流通”问题。为跨区域调入的农副产品、轻工产品提供标准化分拣、分级、包装、初加工、质检溯源服务，提升货品标准化程度与市场竞争力，补齐非核心产地供应链加工短板。

（四）干线分拨枢纽（依托闲置主干道仓库）

布局在交通干线沿线的闲置仓库，打造区域物流分拨核心节点，承接跨区域干线物流中转、货品归集、区域配送业务，实现“外地货源快速落地、本地货品高效辐射”，打通供应链干线流通与末端配送的衔接壁垒，降低全域流通成本。

（五）终端交易枢纽（依托闲置商贸市场）

作为供应链末端流量入口，搭建线上线下融合的交易场景，对接本地商超、社区、企事业单位、经销商等终端渠道，实现货源精准落地、供需高效匹配，形成“集散-加工-仓储-交易-配送”的闭环链路，保障供应链业务稳定营收。

四、破局突围：非农产品核心产地的供应链业务突破路径

多数城投所在区域并非农产品核心产地，本地自产农产品规模小、品类少、竞争力弱，这是供应链业务开展的最大制约。但农产品供应链的核心竞争力从来不是“本地产能”，而是资源整合能力、节点服务能力、流通效率优势。城投可依托盘活的资产节点，彻底突破本地资源禀赋限制，打造“无产地、强流通”的供应链新模式。

（一）摒弃自产自销思维，构建“跨区集采、本地集散”模式

跳出“依托本地产能做供应链”的固有思维，利用城投国企信用优势、资产节点优势，对接全国农产品核心产区、大型批发市场、种植养殖合作社，建立长期稳定的跨区集采渠道。将外地优质果蔬、肉禽、粮油、干货等货品，批量引入本地冷链枢纽、仓储节点，通过集中归集、规模化仓储降低采购成本，形成“产地直采、本地集散、全域分销”的流通模式，把区域打造为周边市县的农副产品中转集散地。

（二）补齐加工短板，提升货品增值能力

依托闲置厂房改造的加工分拣枢纽，对跨区调入的初级农产品进行标准化分级、精品包装、清洗分拣、预制初加工，将低附加值的初级产品转化为标准化、品牌化的流通产品。通过加工赋能，解决外地货品落地适配性差、附加值低的问题，摆脱对产地原生产品的依赖，靠加工服务、流通服务赚取核心利润。

（三）依托节点网络，打造区域流通壁垒

通过“冷链+仓储+加工+分拨+交易”的全节点布局，形成本地独一无二的供应链基础设施优势。相较于零散民营物流企业、经销商，城投具备资产规模大、公信力强、稳定性高、政策支持足的优势，可整合本地商超、学校、机关、企业食堂、社区团购等终端渠道，锁定本地刚需消费市场，构建稳定的供需闭环。同时辐射周边县域市场，形成区域供应链流通壁垒。

（四）叠加数字化与金融服务，放大平台价值

依托园区枢纽搭建数字化供应链平台，整合货源信息、库存数据、运力资源、终端需求，实现跨区货源精准匹配、库存动态管控、订单高效流转。同时依托国企信用，叠加供应链金融服务，为上下游商户、合作社、小微企业提供仓单质押、融资对接、结算担保等服务，从单一的仓储物流服务商，升级为供应链生态运营商，大幅提升业务盈利能力与壁垒高度。

五、落地实操：资产盘活+供应链赋能的关键实施步骤

城投盘活闲置资产、赋能供应链高质量发展，绝非一蹴而就的改造工程，而是一套系统化、分阶段、可落地的运营体系，核心分为五大关键步骤，循序渐进、稳步落地。

第一步：全域资产摸排，精准分类定级（基础阶段）

全面梳理辖区内城投所有闲置园区、市场、厂房、仓库、冷库资产，逐一核查资产区位、面积、硬件条件、配套设施、产权属性、运维成本、闲置年限，建立闲置资产台账。结合交通区位、产业基础、市场需求，对资产进行分类定级，明确每类资产的适配赛道、改造方向、运营定位，杜绝盲目改造、无序盘活，为后续节点布局提供精准依据。

第二步：科学规划节点，低成本微改升级（筹备阶段）

按照“全域组网、功能互补、错位发展”的原则，匹配五大供应链节点布局需求，对存量资产进行低成本针对性微改造，优先保留原有建筑结构，重点完善冷链设备、分拣流水线、仓储货架、数字化系统、消防配套、物流通道等核心功能，避免大拆大建、过度投入。同步明确各节点的功能定位、服务品类、目标客户、盈利模式，形成清晰的项目实施方案。

第三步：搭建运营体系，整合上下游资源（启动阶段）

组建专业化供应链运营团队，或联合头部物流、供应链企业合资运营，补齐城投市场化运营短板。对外对接全国核心农产品产区、大型货源基地，建立稳定集采渠道；对内整合本地终端消费渠道、物流运力、商户资源，搭建“上游产地直采、中游节点加工仓储、下游终端分销”的完整链路。同步上线数字化供应链平台，实现全流程可视化管控。

第四步：差异化业态运营，多元盈利增收（运营阶段）

摒弃单一租金盈利模式，构建“基础服务费+增值服务费+贸易收益+金融服务费+产业孵化收益”的多元盈利体系。基础收益包含仓储租赁、场地租赁、物流分拨、交易摊位费用；增值收益包含货品分拣加工、标准化包装、质检溯源、同城配送服务；核心收益包含供应链贸易差价、供应链金融服务、平台撮合佣金、产业招商孵化收益，实现资产价值最大化。

第五步：迭代升级生态，实现长效发展（提质阶段）

依托成型的供应链节点网络与业务体系，持续扩大跨区货源整合规模、拓宽终端渠道覆盖范围，逐步打造区域特色供应链品牌。同步对接政府产业政策、专项债支持、产业扶持资金，持续完善基础设施与数字化体系，引入上下游配套企业集聚，形成“资产盘活-产业集聚-业态升级-资产增值”的正向循环，真正实现以存量资产赋能供应链高质量发展，以供应链发展反哺国有资产保值增值。

六、结语：城投转型的核心，是从“资产持有”走向“生态运营”

对于城投而言，闲置园区、厂房、仓库、冷库从来不是发展包袱，而是转型供应链赛道、破解发展瓶颈、化解经营压力的核心优质资源。传统收租模式的落幕，不代表资产价值的终结，而是资产价值重构的开始。

跳出“单点盘活、静态收租”的传统思维，以全域组网思维重构供应链节点体系，以资源整合思维突破本地产业禀赋限制，以市场化运营思维激活资产多元价值，才能真正让沉睡的存量资产“活起来、动起来、强起来”。最终实现国有资产保值增值、区域供应链提质增效、地方产业转型升级、国企高质量发展的多方共赢，走出一条适配新时代城投转型的特色发展之路。

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来源：万联网

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