城投转型新赛道：从“造城者”到“供应链组织者”

清晨六点，带着露气的风掠过园区，老陈站在智慧物流园的观景台，看着满载货物的货车有序驶入自动化分拨中心，分拣线飞速运转，数据大屏上实时跳动着订单、运力、库存信息。五年前，他是城投公司的工程师，指尖沾着水泥灰，图纸上画的是园区建筑；如今，他负责的智慧物流园区成了区域经济的“循环系统”，键盘敲的是物流数据，眼里看的是货物流转的效率。

在中国城市化进程中，城投是当之无愧的“骨架建造者”。从跨江大桥到产业园区，从地下管廊到市政管网，用钢筋水泥搭起城市的轮廓，让割裂的土地连成片，让分散的资源聚成势。但当城市骨架基本成型，新的命题摆在面前：如何让经济血液在骨架中高效流动？物流是经济发展的“血脉”。

今年笔者走访多地，不少城市开始将城投与产投分开，城投专注城市基础设施建设，产投侧重产业发展（含现代物流）。这一趋势正推动城投公司驶向新赛道：从“造城者”转身为“供应链组织者”。今天，我们就从物流园的角度，聊聊这场转型之路。

一、静态资产的困境：建好的园区，为何留不住企业？

过去，城投公司擅长打造“静止的价值”：道路通车、桥梁竣工、园区封顶，项目便完成了使命，这些资产只会静静躺在资产负债表上。“我们建了全省最好的产业园，硬件没的说，可企业入驻率总卡在60%。”一位城投老总在会上叹气，“后来才明白，企业需要的不是‘漂亮的空壳’，是原材料进得来、成品出得去的活路；缺的不是厂房，是能让货物流起来的‘血管’。”当“建完即完成”的静态资产转向“让资产动起来”，现代物流成了破题的关键。越来越多城投公司跳出“只建不管”的思维，从“建设物流设施”转向“运营供应链生态”。物流不再是可有可无的配套，而是能驱动产业集聚、让资产“活起来”的引擎。

二、物流转型三重境：从“修路”到“赋能”

物流不是简单的“建仓库、铺公路”，而是从“资产思维”到“生态思维”的蜕变，藏着三重进阶。

第一重：从“修路者”到“建仓人”，让静态资产“火”起来。城投带着熟悉的“基建惯性”，利用土地、资金优势，建设标准化仓库、冷链中心、分拨枢纽。虽仍带着“资产思维”，却已从公共基建转向经营性资产，让静态资产变成“动态节点”。某地城投的冷链枢纽：除了基础低温仓储，还装了温度监控系统、全程溯源码，为生鲜电商提供“预冷+包装+配送”一体化服务。原本只能收租金的仓库，变成了能帮客户降损耗、提效率的“供应链伙伴”，租金收入因此涨了30%。“以前建园区是‘交付即结束’，现在建仓是‘交付才开始’，仓库里的货每多流转一次，价值就多一分。”老陈说。

第二重：从“建仓人”到“组网者”，让节点“联”起来。单一仓库的价值有限，竞争力藏在“网络”里。老陈所在的城投搞了“一园三中心”模式：在50公里半径内，布局智能制造仓、电商分拨中心、冷链配送中心，用数字平台把各节点的库存、运力、订单串起来。客户要发一批电子元件，系统会自动匹配最近的智能制造仓出货；要送一批生鲜，冷链中心直接对接社区云仓。原本分散的节点，成了“一站式供应链解决方案”的拼图。“以前是‘点状发力’，现在是‘网状覆盖’。”老陈指着数字大屏上的物流热力图，“红色热点是仓库，蓝色线条是配送路线，货物流转的轨迹，就是区域经济的脉搏。”如今，这里为制造企业、电商商家、农户提供“仓储+运输+配送+增值服务”，解决了区域物流“小散乱”的问题。

第三重：从“组网者”到“赋能源”，让数据“跑”起来。转型是让物流超越“运输仓储”，成为产业的“赋能者”。老陈的团队最近在研究物流数据：“我们五年积累的发货记录、库存波动、运输时效，能算出哪些产品卖得好、哪个区域需求旺。上次一家家电企业拿到我们的数据，调整了生产计划，库存周转率提高了25%。”通过物流沉淀的数据，帮生产企业优化库存、预测市场需求；基于货权和仓单，为中小企业提供供应链金融服务，破解融资难题；以物流服务为切入点，孵化、培育产业链上下游企业。

三、为何物流成了城投产投转型的“先锋官”？

在城投从“建设城市”转向“运营产业”的路上，物流常被推到前排，背后是“天然适配”的逻辑。

1.“运营+投资”的双重收益：先建设运营区域物流枢纽，在服务企业中筛选成长性好的制造企业，通过供应链金融深度合作，最终对优质企业进行股权投资。物流业务既赚服务费，又找到优质投资标的，一举两得。

2.风险可控的“轻资产试探”：比起直接投制造业、高科技，物流投资更“接地气”。城投熟悉土地、基建，从建仓库、铺线路入手，既能发挥优势，又能慢慢摸透产业链，再向上下游延伸。

3.现金流稳定的“造血机”：物流服务能带来持续的租金、运费、服务费，不像农业投资“靠天吃饭”。这笔稳定收入，能给城投的其他转型业务“兜底”，让团队有底气试错、探索。

4.产业变化的“感知器”：物流处在产业链最前端，货物流得快不快、贵不贵，最先反映在数据里。哪家企业的货突然多了，哪类产品的运输距离变远了，都是产业趋势的信号。老陈的团队就靠物流数据，提前半年预判了本地新能源汽车零部件的需求增长，帮城投抢先布局了配套仓储。

四、转型路上的平衡术：公益与市场如何兼得？

面对“双重目标”的考验。既要实现国有资产保值增值，又要承担服务区域产业、降低物流成本的公共责任。为了扶持本地战略产业，有时需要提供低于市场价的物流服务，这对商业模式设计是巨大考验。“我们有个原则：算两本账。”老陈说。一本是“社会效益账”：给本地农产品物流定优惠费率，帮农民增收；另一本是“经济效益账”：通过服务高端品牌、做供应链金融赚超额收益，反哺公益部分。

能力短板也是绕不开的坎。从搞基建到做物流运营，需要懂数字系统、客户服务、精细化管理的“新本事”。老陈的团队就和头部物流企业合资成立了运营公司，学了三个月数字化调度，现在园区里的AGV小车、智能分拣线，都是“边学边干”的成果。

五、未来可期：从“物流枢纽”到“供应链组织者”

未来的城投物流，将有三个清晰的角色：

数字供应链基建者：搭建区域供应链数字平台，打通物流、信息流、资金流，让“三流合一”，提升整个区域的供应链效率；

绿色物流倡导者：推广新能源物流车、绿色包装、屋顶光伏等技术，推动区域物流低碳转型，响应“双碳”目标；

应急物流保障者：依托日常物流网络，构建“平急结合”的应急物资保障体系，在突发情况时快速响应，守护区域安全。

城投不再是单纯的物流设施提供者，而是区域供应链效率的提升者、产业协同的组织者，是让城市经济“血脉畅通”的关键力量。城投不再只是搭建骨架，更要疏通血脉、激活细胞，让城市这个生命体，更健康、更有活力地生长。

来源：轻源园区咨询

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