山东一民企5000万租果品市场，两年后价翻倍、约无效！国资公司理由是合规，争议是诚信，那代价是谁的？

山东聊城果品市场五年租赁权两年内价值翻倍至超1亿元，引发国有资产租赁纠纷。承租方支付5000万后突遭解约，出租方转手以翻倍价格重新挂牌，背后牵出4.7亿债务危机，双方对合同效力各执一词，成为国有资产处置与市场诚信的典型案例。

2023年4月，山东聊城亚太农都果品有限公司与聊城兴农绿色农业发展有限公司及其全资子公司签订租赁协议，承租了该果品市场五年经营权，租期从2025年1月1日至2029年12月31日。

亚太农都按约提前支付了整整五年的租金5000万元。然而，两年后市场交付之际，等来的不是顺利交接，而是一纸解约通知。

01 供应链关键节点的战略价值

根据聊城市投资促进局官网2022年一份招商介绍中提到，周公河农贸城占地面积1135亩，由聊城兴农绿色农业发展有限公司作为主体运营，共有蔬菜、果品、水产、肉类、糖茶副食、冷链、电商七大板块。作为农业部、省、市重点农业项目，该市场于2010年开始建设，市场年交易额达50亿元。

亚太农都承租的果品市场就是周公河农贸城的七大板块之一，出租方兴农公司的实际控制人为聊城经济技术开发区国有资产监督管理处，天眼查显示其持股超过92%。

在农产品供应链体系中，批发市场承担着集散、分销、价格形成、信息传递等核心功能。周公河农贸城果品市场连接着生产基地、农户与消费市场，是整个供应链的"调节阀"和"稳定器"。

亚太农都股东李先生接受媒体采访时坦言：“我们当时之所以愿意提前支付五年租金，正是看中了该市场的发展前景，这笔钱是公司股东们拼凑起来的”。换句话说，这不仅是一个租赁合同，更是亚太农都参与区域农产品流通体系建设的战略投资。

02 资金压力下的非常规租赁

兴农公司，一家由聊城经济技术开发区国有资产监督管理处控股92%以上的国有企业，在2023年初陷入了严重的资金困境。

兴农公司2023年的一份董事会会议纪要显示，"集团因融资多笔业务出现逾期，逾期金额高达4.7亿元"。

为缓解迫在眉睫的资金压力，兴农公司决定将周公河农贸城果品市场的五年经营权对外出租。市场当年的评估价值仅为1415万元，却需要换来大笔现金以解燃眉之急。

这种基于短期资金压力而非长期发展的决策，为后续的纠纷埋下了伏笔。

当时，兴农公司约谈了三家企业，其中两家不能满足提前支付五年租金的要求。唯有亚太农都给出了极具诱惑力的条件——提前支付5000万元租金并借款2500万元。

这一条件，对资金紧张的兴农公司来说，无疑是雪中送炭。兴农公司认为，这"能够有效缓解集团目前存在的资金压力"，于是同意将市场出租给亚太农都。

03 从签约到解约的曲折历程

市场原承租方宏晟达公司以"优先承租权"为由起诉兴农公司，导致市场无法按时交付。

直到2025年4月，兴农公司二审胜诉。聊城市中级人民法院在判决中认为，亚太农都已签订五年租约并支付租金，优先承租权已不具备现实实现可能。

不过，等着市场交付的亚太农都却在2025年6月收到兴农公司的解除合同通知书。

通知书称，2023年的租赁合同“未履行公开招租程序”，违反相关国有资产处置规定，履行将造成重大国有资产流失风险。

兴农公司提出解除合同，市场重新招租，“后续返还资金安排请与我公司联系”。

04 价值重估与供应链成本传导

解约通知发出后不久，兴农公司的行动令亚太农都愕然。

记者在山东产权交易中心网站看到，山东产权交易中心出现了一条挂牌信息——“聊城市周公河农批市场管理服务有限公司所属位于聊城市花园北路周公河农贸城果品市场五年期经营权”，挂牌时间为2025年7月9日，挂牌价格10316.91万元。

这一价格较两年前的5000万元翻了一倍有余。

亚太农都股东李先生表示不解：“我们合同是2023年签的，依据是当年的估价，现在市场值多少钱，都不应该是跟我们解约的理由。”

对于超一亿元的挂牌价格，李先生表示，自己不认可这个新的估价，但市场中商铺的租金与2023年相比确实有提高。李先生还提到，兴农公司目前属于被执行人，解约后亚太农都可能面临已支付租金难以收回的风险。

天眼查显示，兴农公司目前有两个被执行案件，总金额257万余元，另外还有十八次历史被执行人信息，总金额3400余万元，其中十二次发生在近两年。

此外，这一价值重估在万联网看来，也将直接影响当地农产品供应链的成本结构。批发市场租金是农产品流通成本的重要组成部分，最终会传导至终端消费价格。经营权的频繁变动和价值翻倍，将打破原有的供应链平衡。

如果新的承租方以翻倍价格获得经营权，很可能会通过提高摊位费、交易费等方式转移成本，进而推高区域农产品价格，影响民生保障。

05 法律争议与合规边界

亚太农都将兴农公司及其全资子公司告上法庭，案件于2025年8月在聊城市东昌府区人民法院开庭审理。

对于合同解除一事，兴农公司在法庭答辩中主张，当初签订的租赁合同实质是市场经营权的预转让合同，属于重大国有资产转让范畴。

兴农公司指出，合同签订时未对市场经营权价值进行评估，也未通过产权交易机构公开交易，违反国家法律、行政法规的强制性规定。

更重要的是，兴农公司强调，该市场五年经营权最新评估价值超过1亿元，与5000万元的合同价差距巨大，继续履行将造成“重大国有资产流失”。

而亚太农都一方则认为，其与兴农公司的合同不属于国有资产法规定的转让重大财产的行为，兴农公司的会议纪要和合同都明确是租赁关系，而且之前法院的判决书也认定合同应有效。

亚太农都方面强调，公司已经支付全部租金，兴农公司无权单方解除，应该继续履行合同。

06 核心争议点：合同是否有效？

这起案件的核心法律争议点在于：合同是否有效？

据红星新闻报道，针对此案的法律争议，北京企业法治与发展研究会秘书长、北京合川律师事务所执行合伙人朱崇坤表示，这类争议案件近年来比较普遍。

过去，法院一般以没有招投标为由直接认定合同无效。但2023年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》 出台后，对此类案件的认定有了更大灵活性。

该司法解释规定，即使合同违反强制性规定，但若“合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正”，可认定合同不因违反强制性规定无效。

朱崇坤认为，“即使是必须招投标的项目没有招投标，也并不必然导致合同无效。”

本案的抗辩理由主要在于合同履行造成的影响和是否公平公正上。

北京京本律师事务所主任连大有则指出，必须招投标的项目有严格的法律规定，农贸市场租赁不符合《必须招标的工程项目规定》和《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》必须招标的范围。

依据民法典第一百五十三条规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为才无效。

07 国资监管与市场诚信

类似兴农公司面临的国资租赁程序问题，在其他地区也同样存在。

例如昆明滇池投资有限责任公司因融资租赁项目逾期，被多家租赁机构起诉。昆明滇投在公开债券市场始终正常兑付，但对非标租赁债务却出现逾期。这种“债券刚兑、非标逾期”的局面，反映了国企在债务处置中的复杂考量。

一方面，国资监管要求程序合规与资产保值；另一方面，市场交易要求诚信履约与稳定预期。

此外，空白合同滥用也进一步加剧了市场交易风险。例如，西安市未央法院曾审结一起案件，当事人因签署空白合同，后期被对方填写对己不利条款。

法官提醒：“签字一落笔，责任千钧重”，严格管理签名与印章，尽量采用打印文本和面签方式。

法律的裁决终将落下，但国资租赁的合规与诚信平衡难题仍将持续。

2025年11月7日，有媒体联系兴农公司所属的聊城经济技术开发区国有资产监督管理处，工作人员表示这是“企业的自主经营行为”。兴农公司相关负责人则表示，“目前已经在诉讼阶段，以法院判决为准”。

对于众多市场参与者而言，他们期待的不过是一个稳定、可预期的商业环境。国资租赁如何在程序合规与契约精神之间找到平衡点，成为保障市场健康运行的关键。

来源：新闻素材源自红星新闻，万联网综合

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